杨志清 任钰 柯松柏 吕敏  

摘要：近年来，房屋租赁业已经成为新的经济增长点，但由于房屋租赁税源分散隐蔽，变动频繁，税收征管难度大且纳税人纳税意识薄弱，房屋租赁业税源流失比例严重，因此要重点加强对房屋租赁业的税源管理。本文基于海口市现状，从分析税务部门房屋租赁行业税收征管存在的主要问题入手，提出相关税收征管建议。

关键词:房屋租赁 税源管理 税收征管

近年来，中央支持海南全岛建设自由贸易试验区，逐步探索，推进中国特色自由贸易的建设，海口市经济发展建设进入了快车道，特别是总部经济，引进人才等措施，外来人口逐渐增加，另外海口市坡博、道客、盐灶、八灶等大片区的“城中村”改造，房屋租赁市场空前活跃。

一方面，当前经济下行压力大，税收收入增速缓慢，面对当前经济下行压力大，税收收入增速缓慢的情况，需要重点从房产税挖掘潜在税源，以拓宽城镇化建设资金渠道；另一方面，由于房屋租赁行业涉及面广，涉及人员流动性较强，征管基础信息不全，具有行业特点，导致实际征管难度较大，税收流失严重。所以，如何强化房屋租赁市场的税收征管，规范行业管理，促进收入增长，已经是海口市税务部门当前税收征管工作面临的一个重要的课题和需要解决的重大难题。

一、海口市房屋租赁税收政策与征管现状分析

（一）海口市房屋租赁税收政策

1.增值税及城建税与教育费附加、地方教育费附加。一般纳税人出租不动产，可按11%税率缴纳增值税，也可选择适用简易计税办法按5%征收率计算应纳税额；小规模纳税人和个人出租其取得的不动产（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额，个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，由办税大厅或者各区政府协税护税办公室（简称“协税办”）受理纳税人出租不动产的申报缴纳和代开增值税发票业务。城建税与教育费附加、地方教育费附加分别按照增值税税额的7%、3%、2%缴纳。

2.房产税、个人所得税、印花税和城镇土地税优惠政策。

2008年3月3日，财政部、国家税务局联合发布了《关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收的通知》（财税〔2008〕24号），对住房租赁的有关税收政策进行了明确，自2008年3月1日起，个人出租住房用于居住的，房产税适用税率暂减按4%，个人所得税税率暂减按10%。对个人出租住房签订的合同，免征印花税和城镇土地使用税。2019年1月17日，财政部、税务总局联合发布了《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、海南省财政厅 国家税务总局海南省税务局《关于小规模纳税人按50%幅度减征相关税费的通知》（琼财税〔2019〕109号），增值税小规模纳税人已依法享受其他税收优惠的，可以叠加享受财税〔2019〕13号第三条的优惠政策，房产税税率减暂按2%。

（二）海口市对自然人房屋租赁管理模式

1.采集录入资料

代征员对纳税人提供房屋租赁合同(协议)、房产证、购房合同、出租人身份证原件及复印件进行审核，并在金三系统 《房产税税源信息采集》模块，录入房屋信息(包括房屋座落地、用途、所属税务机关、房屋的取得时间、建筑面积)，并要求纳税人填写《代开发票申请表》《房屋租赁收入申报税收承诺书》。如有委托代办申报纳税的，提供《税务事项办理授权委托书》。

纳税人也可直接在各区税务局办税大厅进行纳税申报，属首次办理纳税申报的，各区税务局办税大厅工作人员应要求纳税人提供房屋租赁合同(协议)、房产证、购房合同、出租人身份证原件及复印件进行审核，并在金三系统《房产税税源信息采集》模块，录入房屋信息(包括房屋座落地、用途、所属税务机关、房屋的取得时间、建筑面积)， 并要求纳税人填写《代开发票申请表》《房屋 租赁收入申报税收承诺书》。纳税人申报的纳税资料经整理归集后，应由各区税务局第一税务分局将纳税资料复印件在5个工作日内移交协税办保存。

2.凭证管理

(1)代征员要收集房屋租赁合同、房产证等涉及房产税的有关资料(纳税人提供)。纳税人首次办理申报必须提供纳税人房产出租合同的原件，代征员应将出租合同的复印件移交所辖路段的税源管理股审核留存。如发生合同变更，代征员需及时通知纳税人补充提供。

(2)代征员要及时在金三系统《房产税税源信息采集》模块录入纳税人及房屋出租信息。

(3)代征员在金三系统《房产税申报》模块进行申报征收税款。

(4)纳税人通过POS机刷卡等方式缴纳税款并开具完税凭证。

(5)纳税人如需要开具发票，凭完税证明到协税办的发票岗代开增值税普通发票。

3.税款统计

代征员每月通过《税款开票查询》统计代征入库税款，由协税办按月汇总各路段征收组的收入情况,填报《201x年xx月协税办税收收入汇总》，报各区税务局税源管理股备案。

4.开展催报催缴

对逾期未进行纳税申报的，代征员要协助税管员开展催报催缴。

5.实施路段巡查

税管员要和代征员按月进行路段巡查，在路段巡查过程中发现有漏征漏管户，经代征员收集整理后要及时将漏征漏管信息报送给分管路段税管员，由税管员制作税务文书(加盖税务机关的公章)后送达纳税人，对漏征漏管户进行催报催缴。税源管理股股长及税管员要对代征员的业务要进行指导和监管。

6.建立税收档案

代征员要建立纳税户档案，档案内容包括纳税人基本情况资料，如租赁合同书、税票和房产证等。要求代征员必须填写《委托代征纳税人清册》， 分户逐月登记，填写内容要全面、要详实，要收集出租方纳税人名称及其身份证号码、房产座落地址、房产面积、房产用途、承租方纳税人名称及其身份证号码、联系电话、租赁合同信息以及相关文书等，掌握纳税人基本信息。

7.开展税源分析

代征员每月要对纳税人租金收入进行税源分析，对租赁收入明显偏低又无正当理由或以其他形式支付租金的纳税人，要向税管员报告。

（三）协税办代征税款工作流程

1. 纳税人凭出租合同进行纳税申报

2. 代征员进行初审（经组长审核）

3. 代征员（纳税人）在协税办申报纳税

4. 区局各税源管理股股长对申报信息审核（事后）

（四）各区协税办代征工作现状

2020年国家税务总局海口市税务局组织税收收入为4,123,109万元，其中房屋租赁业主体税种税收收入53,324万元，即增值税13,152万元，房产税27,679万元，个人所得税12,493万元，占全年入库税收收入的1.3%。

2016-2020五年，海口市人民政府协税办代征收入分别为13,595万元、20,263万元、22,226万元、16273万元、14124万元。从税款的总量来看，2016到2018年每年税额与去年同期相比都有大幅增长，而可能由于疫情影响，2019年及2020年收入有较大下降。2016年-2020五年，从海口市人民政府协税办代征房屋租赁收入分税种征收情况来看，房产税在主体税种中占的比重均较大，在人民政府协税办代征收入的总量中占比达20%以上。2016-2020年海口市各区人民政府协税代征收入明细表详见表1-5。

表1 2016年海口市各区人民政府协税代征收入明细表

表2 2017年海口市各区人民政府协税办代征收入明细表

表3 2018年海口市各区人民政府协税代征收入明细表

表4 2019年海口市各区人民政府协税代征收入明细表

表5 2020年海口市各区人民政府协税代征收入明细表

2020年单位房屋出租缴纳增值税10,535万元，个人房屋出租缴纳增值税1,396万元，单位房屋出租缴纳房产税24,458万元，个人房屋出租缴纳房产税3,214万元，从全市的税收收入总量看，房屋出租税收总量整体很低，税收增长呈现稳定状态；从税收收入结构组成看，大部分收入是单位纳税人出租房屋收入，个人住房或者房屋出租所占的比重小；从征收方式来看纳税人自行申报的比率较低，集中在行政事业单位和部分企业，个人出租自行申报征管基础薄弱。通过税务机关加强征管后房产税收入还有很大的增长空间，特别是个人房屋出租收入房产税还有很大的挖潜空间。

二、海口市房屋租赁税收征管问题分析

加强房屋租赁行业税源的征管，是海口市税务局面临的现实问题。我们以海口市龙华区、美兰区、秀英区、琼山区当前房屋租赁税收现状为例，探讨房屋租赁税收管理存在的问题并寻找应对措施，力图以小税源撑起税收大征管，实现国家税务总局海口市税务局税收收入可持续增长。

（一）综合税负偏重

现行海口市范围内房屋租赁行业税收政策涉及到八项税费，包括房产税12%，增值税（简易征收）、城建税、教育费附加与地方教育费附加合计5.6%，印花税0.1%，个人所得税20%（据实征收）、土地使用税据实缴纳；而居住用个人房屋出租，按照房产税4%，增值税简易征收按1.5%，城建税、教育费附加与地方教育费附加1.68%，个人所得税10%（据实征收），基本名义税负达到15.68%。

此外，由于房屋租赁行业的实际缴纳税款的实际承受人一般是承租人，税务机关对实际上获取高额利益的出租方控管手段不够，双方都不愿承担或者缴纳租赁税款，从共同利益出发，都是通过签订双份合同的形式，提供虚假租金收入，隐瞒真实情况，给税务机关的控管带来了很大难度。针对个人房屋出租税收征管而言，同一出租行为收入要征收多种税种（增值税、个人所得税、房产税、城建税等），纳税人日常申报上认为税种多而杂。这就不仅加大了房屋租赁行业税收控管难度，更加促使了部分出租人故意躲避税款。

（二）纳税人纳税意识淡薄

房屋出租纳税人群体复杂、个性化要求高，加上对个人而言，缴纳房屋租金大部分是即时即付，不需要开具发票，或多以白条代替，有相当一部分承租人不知道找出租方索要发票，房主根本不知道要缴税、缴哪些税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税更是微乎甚微，税法宣传很难深入到每一个纳税人，政策难以宣传到位。实际工作中，由于房屋出租的税率偏重，导致房屋租赁税收征管时面临很大的阻力，税管员进行房屋租赁税收征管时，经常遭到租赁户与承租人的联合抵制，遇到的阻力较大。再加上，房屋租赁行业市场的不规范，房屋租赁备案登记制度的形同虚设，情况较为复杂多变，税务机关征管人力不够等，导致该行业税款漏洞较大，税款流失严重。

（三）计税依据不实，税源监控落实难

按照海口市现行税收政策规定，房屋租赁行业应按照实际取得的租金收入作为增值税、房产税等税种的计税依据，这就要求租金收入的真实性提出了很高的要求，租金的真实可靠，是税收政策落实与否、税款是否足额征收的关键，确定租金收入成了税务机关的最重要的一个环节。但实际现状是，影响房屋租赁价格的因素有很多，比如：房屋面积、房屋楼层、装修程度、房屋地段、房间朝向、房屋类型等，甚至租金的高低跟出租人性格的不同也有关，房屋租金价格相差较大，无统一标准，税务机关的计税依据就难核实。在海口市房屋租赁行业，普遍是租赁双方达成口头协议，不签订租赁合同，或者签订书面合同，但是真实收取的租金远远高于合同上的金额，税务部门无法对真实的收入予以核实；很大一部分承租人以管理费、利润分配、实物补偿等形式代付出租人租金，或者出租人实际确实未收取现金，而是以餐饮费、招待费、福利费等形式冲抵租金，税务部门也很难真正核实真实的租金价格，这就使得计税依据不可靠、不真实，因而导致房屋出租税收大量流失。

此外，房屋出租业点多面广，税源分散，流动性强，涉及到大量的居民和企事业单位，存在信息的不对称问题，给税源监管造成难度。税务机关与相关政府部门的信息交换不足，对辖区内的纳税户租赁停留在静态登记层面，核实产权人也较为困难，需动用政府有关部门的力量。如房屋出租经常会出现转租、停业、短期租赁等情况，人员变动较为频繁，个人住房出租底细难以摸清，给税源监管带来了很大难度。

（四）税收相关法律制度不完善

从历史的角度来看，我国的税收制度改革实施之前，房屋租赁行业不是很常见，而各级税务机关＂捡芝麻丢西瓜＂、＂重大税轻小税＂习惯，出租房屋税收征管工作没有得到应有的重视，加上较大的税收征管成本也在某一方面制约了相关部门对房屋租赁税收征管的主动性与积极性。因此有部分纳税人利用政策漏洞逃避房产税，签订租赁合同将标的物租金人为区分为房屋租金和场地租金或设备设施租金；或者纳税人以较低的价格出租给关联方，关联方再以较高的价格转租给另一方，借此逃避了大部分12%的房产税；也有纳税人将标的物租金有意分割为房屋租金、物业费、水电费等，则仅需就房屋租金部门缴纳房产税。例如：原海口市地税评估局2018年评估海南环瑞置业有限公司2015-2017年度租赁收入时发现该公司将租赁收入人为分割为物业费用和租金，且物业费用与租金收入一致，经评估约谈后该公司应补缴房产税372万元。《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条、第六十条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。违反该条例的规定，未取得资质证书从事物业管理活动的，应没收违法所得并处以罚款。海南环瑞置业有限公司并未取得物业管理的相应资质；同时，其也未向法院提交该公司代有关部门、企业、单位向承租户收取的水费、电费、取暖（冷）费、卫生（清洁）费、保安费等有效合法收费凭证，以及自己产生上述费用的证据。因此，地税局评定该笔物业费用实质是租金收入，并对其进行纳税调整。

与此同时，海口市目前房屋租赁市场管理不规范，房管部门的备案登记管理模式形同虚设。虽然房管部门的相关规定，要求房屋租赁双方当事人签订房屋租赁合同后及时到房管部门备案登记。该条规定是理论上的系统性规定，而且并未提出房屋租赁不予以登记备案应付的法律责任，尤其未涉及到应付民事责任等问题。所以所谓的房屋租赁备案制度基本是空架子，真正备案的户数少之又少，只要双方达成租赁协议，房屋租赁即时就可完成，这就给相关部门，尤其是税务部门带来了很大的征管难度，缺少房屋租赁市场必要的基础信息，源头上就失去了控管主动权，导致税务相关部门根本无从管理。

（五）部门协作不畅，综合协税互动难

近几年，海口市税务局也出台过关于加强海口市房屋租赁行业税收管理的文件，也对房屋租赁行业的税收征管提出相关工作要求，细化了征管流程，明确了相关责任。但在实际征管工作中，仅仅依靠税务机关一家单位，房屋租赁行业税收是很难全面控管的。从房屋租赁信息的获取到日常的规范管理，再到真正征收入库，都需要住建、公安、工商、税务、街道办事处、协税办和社区居委会等相关部门的全力协作配合。

2015年9月1日起施行的《海南省税收保障条例》，虽然进一步明确各地政府及职能部门、单位在税收保障工作提供涉税信息，协助税收征收等法定职责，而实际的情况往往是，各部门各自为政，仅从自身单位管理需求出发，缺乏必要的沟通与联系，相关职能部门之间缺乏行之有效的协作配合机制，各部门之间的协作未能深入开展，未能形成齐抓共管的合力，无法从源头上对房屋租赁行业税收进行管理。比如：房管部门在日常管理中，未真正落实房屋租赁登记制度，导致税务部门不能获取相关信息，征管自然而然也就跟不上来。各部门信息不对称、不共享，导致多头管理、重复管理的状态；面对大数据时代新形势，税务机关对数据信息的挖掘、分析，利用不到位；各单位缺乏统一的协调配合机制，很难形成综合治税的局面，无法全面监控全海口市房屋租赁行业税源状况。

（六）信息化程度不高

近年来，国家税务总局也提出了要信息管税，各级税务机关不断加大信息化建设投入，有些城市，例如广东省中山市税务局已建立完成存量房价格批量评估系统、江西省南昌市抚州市已建成租金价格核定管理系统，大大提高了房屋租赁税收征管的现代化水平。此外，海南省税务局于2012年7月1日建立了海南省存量房评估系统，税款调增率16.6%。但是在房屋租赁税收方面，信息化还未提上日程，在基础数据、信息传递与共享等方面严重滞后，缺乏源头基拙信息，与海口市不断发展的经济形势的要求相比还有较大的差距。税务部门与地方政府各职能部门的信息传递机制不畅通，信息化系统未完全建立，相关部门共享渠道不畅、信息传递模式不完善，无法实现实时、全面共享，导致税务机关无法及时获取税源基础信息及无法及时进行动态管理。

通过借鉴海南省存量房评估系统以及省外先进地区租金价格管理批量评估系统的经验，推出海口市房屋租金价格批量评估系统。完善的海口市房屋租金基本信息数据库及基准价评估数据库，可以在房屋租金税收管理上统一标准，预计在税费征收上会有大幅增长，初步估计增长幅度大概为30%。

三、加强海口市房屋租赁税收征管的对策建议

（一）简化税制，实行统一的税收综合征收率

在国家层面实行统一的税收综合征收率，计算简便，易于操作，降低房屋出租的名义税率。目前了解到北京、山东、广东和江苏等省市出台了文件。根据《国家税务总局关于开展2020年“便民办税春风行动”的意见》(税总发〔2020〕11号)和《国家税务总局关于进一步深化税务系统“放管服”改革优化税收环境的若干意见》(税总发〔2017〕101号)要求，经国家税务总局批准，国家税务总局北京市税务局决定实行综合申报，即企业所得税(预缴)、城镇土地使用税、房产税、土地增值税和印花税合并申报并缴纳税款。纳税人可通过北京市电子税务局进入综合申报模块进行申报。纳税人还可根据办税习惯，选择使用原单税种申报模块进行企业所得税(预缴)、城镇土地使用税、房产税、土地增值税和印花税申报。

实行统一的税收综合征收率，不仅可以提高征管效率，持续优化税收营商环境；还可以切实减轻企业申报负担，增加纳税遵从度，容易为广大的纳税人所接受。

（二）加强税法宣传，提升纳税人纳税意识

在提升纳税人纳税意识上，要以长远的眼光来进行规划，将这项工作纳入地方税收工作的长期计划当中，建立长效机制，采取有力措施。

第一，在税收宣传月、法制宣传日活动中，有针对性地开展税法宣传工作，充分利用各种网站、新闻媒体、QQ群、政务公开栏、电视、报纸、广播等方式，多渠道、多模式宣传。

第二，与房屋租赁的相关人员面对面交流，讲解房屋租赁行业涉及的税收政策及税种、税率，告知他们有监督出租人缴纳税款的义务和索取房屋租赁业发票的权利，提醒他们主动到房管部门进行租赁房屋备案登记等。

第三，广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光逃税违法犯罪大案要等，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度和税法宣传的针对性和实效性。一是通过微信、短信通知及催缴，形成电子催缴法律依据，二是对部分欠税人进行定期公告或监察约谈。对逾期未缴纳的纳税人进行分类梳理，通过媒体进行欠税催缴公告，形成社会舆论压力。三是积极与法院、公安联手，取得他们的支持，对个别钉子户申请法院强制执行。

通过这些方式积极引导纳税人逐步提升纳税意识，在海口市范围内，营造积极向上的纳税氛围。与此同时，要对虚假申报或者不主动申报，甚至抗税、骗税的纳税人，要坚决按照《税收征管法》的相关规定给予处罚或者采取移交等措施。

（三）加大税源监管力度，建立房屋租赁价格核定体系

近几年，全国在推行存量房交易评税系统，主要针对二手房地产交易时的虚假申报问题（2012年7月1日海南省存量房评估系统全面上线以来，税款调增率16.6%），该系统一个主要功能模块就是房地产交易价格评估，系统的推出起到了关键作用，对虚假申报的纳税人进行了把关，促进了税款的足额入库，有效规避了执法风险。

对于房屋租赁行业，同样面临“阴阳合同”、隐瞒收入、虚假申报等逃避税款的情形，由于海口市尚未出台统一的房屋租赁指导价格，税务机关在明知道租赁收入偏低时也很难核定租赁收入。税务机关只有通过建立起房屋租赁价格核定体系，出台价格指导范围，才能避免上述情形。建议参照原海口地税的存量房价格评估模式，与海口市委、海口市人民政府相关单位进行沟通、协调，取得市领导的重视和各相关单位的有力配合与支持，通过海口市人民政府采购方式，建立海口市房屋租赁价格评估系统：

第一，通过组织房管部门、专家人员，对全市房屋租赁市场按照不同街道、不同区域进行划分，根据房屋的地段、面积、楼层等因素，设定不同价格区间范围，经过科学测算、反复认证，最后上报海口市政府批复，以政府的名义下发《海口市房屋租赁价格核定范围》，并予公布实施。税务部门将严格按照文件规定，对收入明显偏低的纳税人进行核定，也可避免了更多的“人情税”、“关系税”。

第二，房屋租赁价格核定范围，根据市场的变化要进行及时更新与修正，要适用市场的发展趋势，价格范围要让纳税人信服，保证租金的合理性，税法的公平与公正。当房地产市场发生重大变化或与房地产租金价格相关特征因素出现明显差异时，要通过人工干预的方式，对数学运算模型作必要的适用性调整。对系统适用范围内个别遗漏的楼幢，发现后要及时补充完善，对增量房产的租金基准价格进行及时的补充和更新。

第三，税务部门也要建立争议处理机制，成立争议处理与纳税评估小组，对于存在部分租金明显低于价格指导范围，确实存在正当理由的，要走争议处理机制，通过建立争议处理与纳税评估小组的实地调查，发现确实存在特殊的正当原因的，比如：双方是直属亲戚关系，以较低的价格予以出租；出租房屋存在很大的缺陷，造成租金确实较低的等情况。这样就建立起了一套完整的价格核定指导体系，纳税人的纳税遵从度也会大幅提升。

第四，加强巡查巡管，通过各区协税办，居委会和网格员按路段对登记经营用户进行编号，建立房屋出租电子档案。按日对已缴户进行登记，按月归集，做好出租房屋征收台账，每季度对登记征收台账进行比对，区协税办、代征员和网格员要通知未缴户缴纳税款。

通过海口市房屋租赁价格评估系统实现税务机关对海口市房屋租赁行业税收的全面、准确、实时的征收和监控，实现各区人民政府协税办对房屋出租纳税人租赁价格的统一征收，保证执法尺度的公平、公正。

（四）完善房屋租赁税收政策

房屋租赁行业税收涉及税种较多，一般都是以综合征收率的形式予以征收，法律支撑的层面还不高，都是各省地方机关制定的综合税率，综合税负也相对较高，造成整个税收征管环境比较紧张。要改变这种现状，一方面，要从制度层面上予以完善，通过税制改革或者借鉴先进国家经验，适当减轻税负、减少税种，根据地方经济发展和房屋租赁行业发展情况，制定相应的优惠税率，并增值税、房产税、个人所得税等多税种进行合并计算，即可避免重复征收，也易于征收和易于被纳税人理解接受，从而逐步促进房屋租赁税收的稳步增长；另一方面，要结合不动产登记的推行，做好配套制度建设。在相关不动产登记的过程中，抓好房屋租赁信息登记，进一步完善房屋租赁信息库，建立环环相扣的机制，使得两项改革同时推进，相得益彰，既推动了不动产暂行条例的顺利实施，更有力堵塞了税款的漏洞。

（五）深化社会综合治税

房屋租赁行业属于税收管理的难点，没有职能部门的协助很难取得成效，因此要积极争取当地政府及相关职能部门的支持。

一是依据《海南省税收保障案例》，完善综合治税第三方涉税信息平台建设，在实现数据资源信息共享的同时，加大对数据分析利用的力度。特别是2019年1月1日自然人税收管理系统（ITS）的全面上线，税务机关要利用自然人住房租金抵扣信息，加强对房屋租赁的税收征管工作。

二是建立房屋租赁协税护税机制。房屋租赁行业涉及点多、涉及面广，涉及的管理部门也很多，主要有公安、房管、房土、税务、工商、街道办事处、居民委员会等，在国家提出简政放权、大部制改革的大背景下，海口市政府要做好部门之间的沟通与协作的问题，尤其对针对房屋租赁行业，更是要通过建立起协税护税网络、创立齐抓共管的模式，解决这一难题。房租租赁行业具有较强的行业特点，单靠税务部门一家单位是举步维艰，人力方面、措施方面都是有很大的局限性，但多个部门共同管理下，就对辖区范围的税源有了 “拉网式”的监控。

比如，房管部门要求房屋租赁业主在签订租赁合同后，必须到房管部门备案登记；工商部门在为个体工商户办理营业执照时，需要个体户提供房屋租赁合同等相关资料，进行严格把关；公安部门提供流动人口手册，要求他们提供居住地点，大多都是租房居住，无形中获取了大量的房屋租赁的税源信息；税务部门在办理税务登记的时候，要求纳税人提供房屋租赁合同，并要求纳税人就支付的租金，要以房屋租赁业专业发票入账；街道办事处和居民委员会核准辖区内居住人口情况、租赁房屋情况、租户情况等，定期向税务部门报送资料。通过相关部门的密切配合，齐心协力开启协作模式，形成公安、房管、工商、物业、房屋租赁中介机构、街道办和居委会为依托的房屋租赁行业协税护税网络和税款代征网络，房屋租赁行业税收的征管水平就会得到进一步提升。

三是建立房屋租赁委托代征机制。介于税务部门征管力量严重不足，征管模式趋于老化，可以尝试借鉴国内有关城市的先进经验，对部门区域采取委托代征的模式，弥补税务部门征管缺陷，解决征管难题。对有物业管理的规范小区、居民小区、房屋部门备案登记等租赁户，可以采取委托物业管理处、居民委员会、房管部门等进行代征，税务部门提供税收政策依据，开放信息化系统端口，全部通过系统进行一体化操作，各委托代征单位要指定专人专管，也对应的给予经济上的补贴，加强代征单位的积极性和主动性。税务部门要加强对委托代征单位的业务指导和日常巡查，提升代征单位的工作效率。另外，要建立起群众举报和奖励机制，通过租户或者居民的相互监督，制约一些故意躲避税款、隐瞒租金收入等行为，也为税务部门提供了税源信息与征管线索，间接也是对代征单位及征管部门的征税行为进行了监督，促进执法的公平、公正，带动房屋租赁行业税收的大幅提升。

（六）依托科技，建立房屋租赁信息化管理平台

在互联网飞速发展的今天，国家税务总局提出信息管税的号召，海口市政府逐渐认识到护税协税的重要性，这都将为海口市进一步强化房屋租赁行业税收征管打下了坚实基础。

2015年，《不动产登记暂行条例》颁布实施，《条例》第四章对登记信息的应用进行了明确规定，在信息应用时，要注重对信息的保护。责成国务院不动产登记部门牵头，建立一套统一的不动产登记信息管理系统，通过该系统实现全国不动产登记信息共享，全面推行信息化管理。《条例》也明确要求，不动产登记部门要与其他有关部门建立起信息共享平台，要求房管、公安、财政、税务、工商等其他相关部门共同协作，实现不动产信息的实时共享。这对房屋租赁行业来说，是一个有利契机，有了房屋登记的基础信息，为促进房屋租赁税收征管打下良好基础，提供了数据支撑。通过与软件公司合作，研发一套科学、先进的房屋租赁信息化管理系统，实现一体化联网，一体化办公。通过系统使税务部门与公安、代征单位等部门实现多方联网，数据实现即时传输、动态共享，确保了数据的及时性、准确性，针对海口市征管实际，开发多项功能，比如：信息导入、日常申报、税款征收、发票开具、数据分析比对、刷卡缴税等，各项功能一应俱全，委托代征单位接入接口，开放代征功能，大大提升了征管效率，降低了征纳成本。

该系统主要实现了以下三个重要功能：

一是实现信息全覆盖。通过对房屋信息的调查，将全区房屋租赁信息纳入系统管埋，并向税务部门提供了出租人的基本信息，提供了征管所需的基础资料；

二是实现数据实时共享。通过系统使税务部门与公安、代征单位等部门实现多方联网，数据实现即时传输、动态共享，确保了数据的及时性、准确性；

三是实现一体化操作流程。该系统通过一个资料库与多个子功能模块，实现了多项功能，比如日常申报、税款征收、发票开具、数据分析比对等，各项功能一应俱全。

四、加强海口市房屋租赁税收征管的实施步骤

按照上述建议，结合海口市实际情况，在借鉴其他城市先进管理经验的基础上，加强海口市房屋租赁税收征管可以从以下几个步骤开展实施：

（一）开展房屋租赁税源采集

第一，通过召开动员会、业务宣讲会，利用各种媒介，比如说：网站、QQ群、报刊杂志、微博、微信、政务公开栏等形式积极开展房屋租赁税收征管模式改革相关工作；在税源清査中，积极向纳税人做好税收政策的宣传与解释，调动一切力量积极宣传房屋租赁税收政策，提高纳税人的纳税意识。

第二，成立工作专班，分成多个工作小组，以街道为单位，对全海口市城区房屋租赁税源进行普查，对辖区内的营业性商铺、厂房、写字楼、仓库等各种类型出租的房屋进行全面地毯式排查摸底，认真填列《房屋租赁信息采集表》，核实房屋面积、地址、租金等信息，由纳税人签字认可，不留死角、不留盲区，严防漏登、错登。

第三，组织人员对《房屋租赁信息采集表》进行审核并录入金税三期系统，针对每位纳税人、每套房屋建立一套电子档案资料，形成“一户一档”的数据信息库，全部纳入计算机管理，为信息化管理提供基础税源数据。

（二）分类实施税源控管

根据不同纳税人取得租金的方式不同，可采取多种不同的税源控管模式，主要有：查账征收、核定征收和以票控税。

1.对租金收入申报真实，能够提供真实、合法、有效的合同或协议的，有确定计税依据的，则就可以按照实际租金收入按相关税收政策计征各项税款。

2.对拒不申报租金收入或者隐瞒收入、申报不实的，不能主动进行备案登记、主动提供真实合同、协议及计税依据的，及提供的合同、协议租金收入明显偏低的，按照步骤（三）的租金标准范围，合法依规计征各项税款。

3.充分利用发挥＂以票控税＂。根据《海南省发票管理实施办法》相关规定，支付租金收入必须向出租人索取发票，出租人毫无条件必须提供。但在实际工作中，双方都为了自身利益最大化，往往互相约定，不索要发票，但要给予折扣的做法，送样出租方逃避了房屋租赁觀款，承租方少支付了部分租金，达到所谓的＂双赢＂目的。面对这种局面，就需要税务部门采取强力措施，充分利用“以票控税”，要求辖区内所有纳税人在取得收益时，必须到税务机关全额开具发票，对不予开具的纳税人，严格按照《税收征管法》，予以处罚，发现一起，处理一起。同时，通过大力宣传，引导辖区承租人逐步认识到索取发票的重要性，形成一种索要发票的经营习惯，对不取得发票或者白条入账的纳税人也同样要予以处罚。

（三）分类核定租金价格范围

1.召集海口市委、海口市人民政府相关单位、评估中介机构、相关专家，成立海口市房屋租金价格制定小组，开展房屋租赁价格基础数据采集工作。结合实际，调查采集海口市各地段（街道或片区）的实际租金水平，结合地段人流密集状况、商业繁华程度、公共交通便利等相关指标，按照不同街道，不同区域，进行等级划分，设置房屋的地段、楼层、面积、用途等影响价格参数，确定租金范围，并进行反复认证。

2.将通过反复认证的租金价格范围，全部导入信息化系统，并将最终租金价格范围进行公示，确保核定租金环节的公平、公正与公开。建立租金价格完善体系，设置每年调整的一次的机制，确保价格范围能随着市场的变化能更新。

3.对通过“阴阳合同”故意隐瞒或者少报租金收入的行为，除必须严格按照核定租金价格执行外，还要建立处罚机制，按照《税收征管法》相关规定，予以处罚，加重纳税人隐瞒收入、提供虚假合同的成本，也可达到警示其他纳税人的作用，以罚促管。

（四）建立科学信息化管理系统

1.由海口市人民政府或者通过国家税务总局海口市税务局选择具有一定规模、评估资质较高、商业信誉好、具有一定评估技术力量的评估中介机构开展房屋租赁价格基础数据采集工作，中介机构调查采集海口市各地段（街道或片区）的实际租金水平，结合地段人流密集状况、商业繁华程度、公共交通便利等相关指标，开发出具有海口市特色的海口市房屋租赁价格评估系统。建议与浙江天正软件公司积极联系，在结合海南省存量房评估系统基础提出我们思路，在3到6个月的时间内完成海口市房屋租赁价格评估系统。该系统包括税务登记、计税依据核定、纳税申报征收、催报催缴、生成报表、统计查询等功能模块。

2.税务登记模块主要用于房屋租赁的基本信息采集及录入，并及时对房屋信息变更进行处理；

计税依据核定模块主要用于对已登记的租赁房屋进行计税依据核定，也就是对租金收入的核定，这是金税三期系统还未有的板块。核定计税依据时严格按照第（三）步分类核定租金价格范围执行，与纳税人提供的租赁合同租金收入金额相比，坚持就高不就低的原则，以此核定该房屋租赁的计税依据及应缴纳的税款；

纳税申报模块主要用于纳税人纳税申报环节，由纳税人填写相关报表，录入该系统，根据设定公式、税率自动计算应纳税款，并与目前应用的核心软件对接，完成税票及发票的开具程序。

催报催缴模块主要是用于通过纵向及横向比对，发现漏报漏缴户，及时提供纳税人名单及详细资料，要求对应辖区税管员以电话或者上门送文书等形式进行催报催缴。所谓纵向比对，是指系统通过设置，将每月数据与同年所有月份纳税情况进行关联比对，从中发现漏征、未缴情况；所谓横向比对，是指系统将每月数据与往年同期进行相比，从中发现少征、少缴情况。

生成报表模块主要是用于月末或者年末对每月及每年的房屋租赁税收情况进行统计，并生成既定报表格式，方便管理人员及相关部门的查阅。报表主要包含以下几方面的内容：信息登记报表、分街道税收明细报表、欠税报表等。

统计查询模块主要是用于日常对纳税人纳税情况和基本信息的查询与统计，并生成相应的台账。按照房屋地址、房主身份证号、房屋产权证号等要素，可以查询定位到每一户的具体纳税情况与开票情况。同时，提供欠税查询功能及年租金平均统计等一系列相关功能。

3.将系统应用于每个代征单位，开放税务登记、租金收入核定、纳税申报征收等权限，严格要求各代征单位全面应用信息化系统，做好房屋登记及税款征收台账，按月上报相关报表。

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（作者工作单位：中央财经大学博智税通互联网+财税研究中心、中国社会科学院大学、国家税务总局海口市税务局）

本文已收入《中国税收教育研究报告（2020）》